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FAQ(よくある質問と回答)

メインページ »» 固定資産税Q&A

目次


固定資産税の課税の対象は?
固定資産税の課税の対象は、固定資産です。
ここにいう固定資産の範囲とは土地・家屋・事業用の償却資産となります。

「土地」とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地を指します。
また課税の対象となる土地とは、田、畑、宅地等の土地それ自体をいうものであって、土地に定着する立木、野菜等は含まれないものとされています。

「家屋」とは、住家、店舗、工場(発電所及び変電所を含む)倉庫その他の建物を指します。
不動産登記法において「建物」とは、「屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの(風雨をしのぎ得る、外界から遮断された一定の空間を有するもの)」と定義されているため、畜舎等の簡易な建物はその構造等が簡易なものがほとんどであるため、原則的には課税対象たる「家屋」からは除かれることとされています。

「償却資産」とは、土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産でその減価償却額又は減価償却費が、法人税法又は所得税法の規定による所得の計算上損金又は必要な経費に算入されるものを指します。

注意点としては以下に掲げるとおりです。
【償却資産に含まれるもの】・・・? 公共法人が所有する償却資産
                    ? 遊休、未稼働のもので事業の用に供し得る状態の償却資産
                    ? 帳簿に記録されていない簿外資産
                    ? すでに減価償却を終わっている償却済資産
                    ? 赤字決算のため減価償却を行っていない資産
                    ? 建設仮勘定として経理されている資産でその一部が賦課期日現在すでに完成し使用されているもの

【理 由】・・・? 公共法人については、税法上の所得計算は不要であるため、その減価償却額又は減価償却費を、損金又は必要な経費に算入する行為は行われないが、固定資産税上では課税の対象とされる。
        ? 稼働しようと思えばいつでも稼働できる状態にあるため。
        ? 簿外資産については、減価償却という行為自体ができないものであるが、同種の資産が法人税法又は所得税法の規定によって減価償却することが認められている場合には、この簿外資産も本来減価償却が可能であるから。
        ? 耐用年数を経過し、既に減価償却が終わっている資産については、減価償却額又は減価償却費を損金又は必要な経費に算入する余地のないものであるが、本来減価償却ができる性質の資産であるため。
        ? 決算処理上の取扱いにすぎないため。
        ? 建設仮勘定は税法上原則として減価償却が認められていないため、固定資産税においても課税の対象には含めないこととされているが、その一部が完成し、事業の用に供していれば、固定資産税上、課税の対象とされる。

【償却資産に含まれないもの】・・・? 特許権等の無形減価償却資産
                     ? 耐用年数1年末満の資産
                     ? 自動車、軽自動車、原動機付自転車、二輪の小型自動車
                     ? 取得価格が10万円未満の資産で法人税法等の規定により一時に損金算入されたもの(いわゆる少額償却資産)
                     ? 取得価格が20万円未満の資産で法人税法等の規定により3年以内に一括して均等償却するもの(いわゆる一括償却資産)
                     ? 牛、馬、果樹等の生物
(?、?の場合であっても、個別の資産ごとの耐用年数により通常の減価償却を行っているものは課税の対象となります。)

固定資産税の納税義務者は?
固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)において、土地・家屋・事業用の償却資産を所有している人に対して課税される市町村税です。

固定資産税の納税義務者は、以下に掲げるとおりです。

?土   地・・・土地登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者
?家   屋・・・建物登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者(区分所有家屋については、区分所有者とする。)として登記又は登録されている者
?償却資産・・・償却資産課税台帳に所有者として登録されている者


なお、共有名義で固定資産を所有している場合には、共有者全員が納税義務者となります(連帯納税義務)が、固定資産課税台帳等には「○○ 他△名」と登録されておりますので、市町村からの通知は代表者に送付されることとなります。
納税義務者が死亡した場合
固定資産税の納税義務者が死亡した場合は、法定相続人に納税義務が引き継がれます。(納税義務の承継)
法務局への登記変更手続きが済んでいない場合には、「相続人代表決定(変更)届出書」により相続人代表者を決める必要があります。この届出書により決定された代表者の方に納税通知書等は送付されることとなります。
1月末申告の償却資産税とは?
【償却資産税額】
 「償却資産課税台帳に登録されている価格」又は「法人税法又は所得税法において税務上認められている償却限度額まで償却した後の金額」に、税率(1.4%)を乗じた金額となります。

【償却資産の内容例示】
  ? 構築物(塀、柱、門、給水タンク、煙突、路面舗装,広告塔など)
  ? 機械及び装置
    (製造加工機械、土木建設機械,その他産業用機械及び装置など)
  ? 船舶(漁船、ボートなど)
  ? 航空機(飛行機、ヘリコプターなど)
  ? 車両及ぴ運搬具(フォークリフト・特殊自動車など)
  ? 工具,器具.備品(ロッカー、テレビ、冷暖房器具、パソコン、金庫など)

  ※例えば、ミシンを家庭用として使用している場台には、課税対象となりませんが、縫製工場等で事業用として使用している場台は償却資産として課税の対象となります。

【償却資産の申告書】
固定資産税の納税義務のある償却資産の所有者は、毎年1月1日現在における償却資産について、1月31日までに、下記に掲げる事項を記載した申告書を、その償却資産の所在地の市町村長に提出しなければなりません。
  ? 所 在
  ? 種 類
  ? 数 量
  ? 取得時期
  ? 取得価額
  ? 耐用年数
  ? 見積価額
  ? その他償却資産課税台帳の登録及びその償却資産の価格の決定に必要な事項
減価償却資産の取得価額
【借入金の利子】
  固定資産を取得するために借り入れた借入金の利子の額は、たとえその固定資産の使用開始前の期間に係るものであっても、これをその固定資産の取得価額に算入しないことができます。

【割賦購入資産の利息】
 割賦販売契約によって購入した固定資産の取得価額には、契約において購入代価と割賦期間分の利息及び売り手側の代金回収のための費用等に相当する金額とが明らかに区分されている場合のその利息及び費用相当額を含めないことができます。

【その他 例示】
 次に掲げるような費用の額は、たとえ固定資産の取得に関連して支出するものであっても、これを固定資産の取得価額に算入しないことができます。
 ? 租税公課(不動産取得税又は自動車取得税、特別土地保有税のうち土地の取得に対して課されるもの、新増設に係る事業所税、登録免許税その他登記又は登録のために要する費用)
 ? 建物の建設等のために行った調査、測量、設計、基礎工事等でその建設計画を変更したことにより不要となったものに係る費用の額
 ? いったん締結した固定資産の取得に関する契約を解除して他の固定資産を取得することとした場合に支出する違約金の額
機械をリース会社から賃借して使用。償却資産の申告はどうすればよいのでしょうか?
償却資産の申告については、『所有者』が行うことと規定されています。
この場合、所有権がリース会社に留保されていますので、リース会社が申告を行わなければなりません。
法定耐用年数を経過した古い償却資産の申告はどうすればよいのでしょうか?
法定耐用年数を経過しても、その償却資産の価値が0になったわけではありません。
その資産が存在している限り、取得価額の5%が課税対象価格として残っていますので、売却・廃棄した場合には、減少資産の申告が必要となります。
住宅用地に係る申告
土地については原則として申告義務は課されていませんが、住宅用地については課税標準の特例措置が講じられているため、市町村が必要な事項を把握するために申告制度が設けられています。

【申告事項】
  ? その所在及び面積
  ? その上に存する家屋の床面積及び用途
  ? その上に存する住居の数
  ? その他一定の事項

【注意点】
  ? 前年の1月1日における住宅用地の所有者が引き続きその住宅用地を所有し、かつ、その申告するべき内容に異動がない場合は申告する必要がありません。
  ? 前年の1月1日において、土地の上に存する家屋を居住用として使用していたが、その年の1月1日において用途を変更し、店舗や事務所や倉庫などの居住用以外の目的で使用している場合には、申告が必要な場合があります。
申告義務を履行しなかったり、虚偽の申告をしたらどうなるの?
【申告義務を履行しなかった場合】
 固定資産の所有者が申告すべき事項について正当な事由がなくて申告しなかった場合には、市町村の条例により3万円以下の過料が科されます。

【虚偽の申告】
 ? 固定資産の所有者で申告すべき事項について虚偽の申告をした者については、1年以下の懲役又は20万円以下の罰金が科されます。
 ? 法人の代表者又は代理人、使用人その他の従業者がその法人又は人の業務又は財産に関して上記?の違反行為をした場合には、その行為者を罰するほか、その法人又は人に対し、上記?の罰金刑が科されます。
固定資産税評価額を知るにはどうしたらよいですか?
固定資産税は、市町村が一方的に租税債権の内容を確定するという賦課課税方式を採用しているため、各市町村は、固定資産税に関する様々な情報を開示し、評価、課税の透明性を確保するとともに、納税者、住民に対する説明責任を果たすことが義務づけられています。

【固定資産課税台帳の閲覧制度】
 納税義務者が自己資産の課税内容を確認することができるようにするとともに、固定資産の実質的負担者と考えられる借地人・借家人等に対しても固定資産税の課税内容を明らかにするため、固定資産課税台帳の閲覧制度が設けられています。
 家屋の賃借権等を有している者は、土地についての固定資産税を転嫁されている場合が多いため、権利の目的である家屋のみならず、その敷地である土地の課税内容も閲覧することができます。

(注意点)
 ? 閲覧できるのは、閲覧できる者本人に関係する固定資産に係る記載事項のみであり、それ以外の固定資産に係る記載事項については閲覧することができません。
 ? 閲覧制度は、規定上期間は特に明記されておらず、対象者はいつでも市役所等の資産税課にて制度を利用することができます。
 ? 閲覧を求める場合には、閲覧する権利を証明できる書類(賃貸借契約書等)持参する必要があります。(固定資産課税台帳に登録されている納税義務者、所有者及び納税管理人を除く)
固定資産税額が急に高くなったのですが、なぜでしょうか?
たとえば平成12年9月に住宅を新築した場合、平成16年度分から固定資産税額が急激に高くなる可能性があります。

理由として考えられるのが家屋の減額措置が終了したことです。
平成16年3月31日までに新築された住宅につきましては、3年度間(5年度間)の固定資産税の減額措置(法附則16?、法附則16?)が設けられており、家屋に係る固定資産税額が2分の1に減額されます。
※増築の場合は軽減適用できません。

【適用要件】
 ? 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)や併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋で、家屋の総床面積に占める居住部分の割合が2分の1以上のもの)であること。
 ? 各独立区画の床面積が
     自己居住用・・・50?以上280?以下
     貸家居住用・・・35?以上280?以下
    であること。

【減額される範囲】
 減額される範囲は、居住用部分のみとされており、店舗や事務所の用に供している部分は減額の対象とはなりません。
 また、居住用部分の床面積が120?以下のものはそのすべてが減額対象となり、120?を超えるものは120?分に相当する部分が減額対象となります。

【対象家屋と適用期間】
 法附則16?・・・新築住宅・3年度間
 法附則16?・・・中高層耐火建築物(耐火建築物又は準耐火建築物であり、かつ、地上階数3以上)・5年度間
 
家屋を取り壊した場合に必要な手続きは?
取り壊した家屋が建物登記簿に登記されている場合には、法務局に滅失登記申請をしなければなりません。あるいは、家屋解家届をしなければなりません。
このような手続きを行わないと、その家屋への課税が継続されることになります。
登記されていない家屋や滅失登記が遅れる場合には、確認調査漏れとならないように、その旨を市役所等の資産税課に連絡をするようにしましょう。

なお、家屋を取り壊した場合は、その家屋が併用又は専用住宅の場合は、取り壊した後の敷地については、住宅用地の特例(課税標準を6分の1、3分の1にする措置)の適用はなくなります。
災害にあい、家屋が損壊しました!固定資産税はどうなるの?
下記に該当する場合には、固定資産税を減免できる場合があります。
減免とは、固定資産税の軽減又は免除をいい、地方団体の条例の定めるところにより地方団体が課税権を行使したものについて、その税額の全部又は一部を免除するものである。
 
 ? 震災、風水害、火災その他により納税者がその財産について多大な損失を被った場合等 
 ? 生活保護法の規定による保護等の公的扶助に準じて考えられるような扶助を受けている者等
敷地(200?)の上の住宅を取り壊した。税額が以前より高くなったのはなぜ?
住宅用地には、その税負担を軽減する必要から課税標準を軽減するための特例措置が設けられています。
住宅用地としては、その敷地の上に建築されている家屋の総床面積の10倍まで認められます。

【住宅用地に対する課税標準の特例】
? 小規模住宅用地・・・小規模住宅用地は住居の数1戸あたり200?まで適用され、その課税標準については固定資産税評価額の6分の1の額となります。
? 一般住宅用地・・・小規模住宅用地以外の住宅用地部分(200?を超える部分)が一般住宅用地に該当し、その課税標準については固定資産税評価額の3分の1の額となります。

上記に掲げる特例の適用が受けられる場合は、1月1日現在、住宅の敷地として利用されている土地に限られます。
今回の事例については、昨年度までは、200?すべての部分が小規模住宅用地に係る課税標準の特例の適用を受けており、今年度からその適用がはずれたため、今まで家屋に対して課されていた税額分以上に、土地に対して課される税額が増え、結果として、固定資産税額が増えたと考えられます。
固定資産税の免税について
固定資産税においても、税収入より、それを得るために要する徴税費の方が多額になるようなことが想定される場合には免税となります。

【免税点の金額】
その市町村内に同一名義人で所有する土地、家屋、償却資産のそれぞれの課税標準となるべき額が、以下の金額に満たない場合には免税となります。

土   地・・・30万円
家   屋・・・20万円
償却資産・・・150万円
評価替えとは?
固定資産税は、1月1日現在における固定資産の価格(適正な時価)を税額算定の基礎としています。
したがって、本来であれば毎年度、価格を見直す評価替えを行い、これによって得られる価格に基づいて課税を行なうことが納税者間における税負担の公平性に資することになりますが、膨大な量の土地・家屋について毎年度評価替えを行なうことは、実務的には物理的に不可能であることや、課税事務の簡素化を図り、徴税コストを最小限に抑える必要もあることから、土地及び家屋については、基準年度(近年では平成12年度・平成15年度)における価格を3年度間据え置く制度が採用されています。

なお、償却資産については、毎年納税者からの申告書の提出が行なわれるため、評価替えは毎年度、実施されることとなります。
家屋は年々古くなっていくのに、評価額はなぜ下がらないの?
家屋の評価額(価格)は、「再建築価格×経年減点補正率」の算式を用いて求めます。

再建築価格は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
経年減点補正率は、家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価等の補正率のことです。

家屋は、土地と同様、基準年度(3年度)ごとに、価格の評価替えをしますので、3年度間は同一の評価額となりますが、基準年度においてその評価額が前の基準年度の評価額を超える場合には、その評価額は据え置かれることとなっています。

家屋の建築費は、平成5年頃から上昇傾向が沈静化し、以後は建築資材価格等が下落傾向を示しています。
したがって、比較的、建築年次の新しい家屋については、評価替えごとにその評価額が下落する傾向にありますが、建築年次の古い家屋については、過去に建築費の上昇が続くなか、評価額が据え置かれていたこともあって、近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている評価額を下回るまでには至らず、評価額が下がらない場合もあるのです。
価格のいろいろ
【地価公示価格】
 
 (目的・内容)・・・全国の都市計画区域に選定した標準地の1月1日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。
具体的には、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。

(発表時期)・・・毎年3月下旬

【相続税路線価】
 
 (目的・内容)・・・相続税及び贈与税の課税のため、市街地にある街路に付設された価格で、各国税局において毎年定めることとしています。(地価公示価格の8割を目途)

 (発表時期)・・・8月初旬以降

【固定資産税路線価】
 
 (目的・内容)・・・固定資産税の課税のため、街路に付設された価格で、市町村において3年ごとに定めることとしています。(地価公示価格の7割を目途)
なお、固定資産税の土地に係る評価額は、この路線価を基礎として現況に応じて評価を行い算定します。

 (発表時期)・・・公示と同時に公開
社員の福利厚生施設の設備・備品等も固定資産の償却資産の対象となるのでしょうか?
課税の対象となります。
固定資産税の償却資産とは事業の用に供することができる資産のことを指しますが、その事業者の事業の用に直接供しないであろう資産(例:医療施設・食堂施設・寄宿舎・娯楽施設等の福利厚生施設に係る資産等)であっても企業として間接的に事業の用に供するものと認められますので固定資産税の償却資産の対象となります。
同じ団地なのに土地の1?あたりの評価額が異なっているのはなぜですか?
市街化区域内の宅地については「路線価」から評価額を算定しています。
この路線価とは、各道路にそれぞれ値段をつけて、そこに面した土地の評価額を計算するためにあるのです。
さて、この路線価ですが、団地内のすべての道路が同一とはなっていません。路線の状況に応じて「幹線道路は高く」とか「複数路線に面した宅地は高く」といった価格がついていきます。したがって、隣同士であっても評価額が異なる理由は存在します。
家具についても固定資産税は課税されるのでしょうか?
「家具を入れた後に調査を受けると固定資産税が高い」という噂も存在するようですが、これは有り得ません。
固定資産税には設備が含まれる部分はありますが、それは「家屋と一体となって機能を発揮する設備」だけです。
したがって、テレビやダイニングセットは調査の対象にはならないのです。ビルトイン式(埋込式)空調設備、床暖房、換気扇、キッチンユニット、洗面化粧台、風呂、トイレなどが評価に含まれる設備になっています。
年の途中で土地・家屋を売った場合の固定資産税はどうなるのでしょうか?
固定資産税は、土地については土地登記簿、家屋については建物登記簿(登記されていない土地や家屋については、それぞれ土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳)に、所有者として登記(登録)されている者に課税されます。
土地登記簿や建物登記簿に登記されている土地や家屋に対する固定資産税は、売買などにより所有者が変わっても、固定資産税の課税の基準日である1月1日現在(賦課期日といいます。)に所有者として登記されている方に課税されます。(ただし、所有者として登記されている方が亡くなっている場合などは、実際の所有者に課税されます。)
このため、土地や家屋を売買するときには、その土地や家屋に対する固定資産税の負担の仕方について、売主と買主との間で取り決めておくことが多いようです。
縦覧制度について
Q.平成15年度から固定資産税の縦覧制度が変わると聞きましたが、どのようになったのですか?

A.平成14年度までの縦覧は、自分が所有している資産の価格などが記載されている固定資産課税台帳を確認する制度でしたが、平成15年度からは、市町村内で課税されているすべての土地または家屋の所在と価格が記載されている縦覧帳簿を確認する制度となりました。
  この改正により、自分の土地または家屋の価格と他の土地または家屋の価格を比較することができるようになりました。従来の固定資産課税台帳については、閲覧制度となりました。

Q.縦覧は誰でもできるのですか?

A.市町村内に資産を所有している納税者が対象となりますので、他市町村の納税者や固定資産税の納付義務のない人は縦覧することはできません。借地人、借家人については、対象となる資産の課税台帳を閲覧することができます。(契約書などの提示が必要です。)

Q.縦覧帳簿とはどのようなものですか?

A.「土地価格等縦覧帳簿」(町の番地順)と「家屋価格等縦覧帳簿」(町の家屋番号順又は番地順)の2種類があります。
   ○土地価格等縦覧帳簿‥所在、地番、地目、地籍、価格
   ○家屋価格等縦覧帳簿‥所在、家屋番号、種類、構造、床面積、価格
 ※所有者の住所・氏名の記載はありませんので「○○さんの土地(家屋)の価格が見たい」というような縦覧はできません。

Q.縦覧に行かなければ、自分の資産に対して課税されている内容を知ることができませんか?

A.自分の資産に対して課税されている内容は、4月初旬に送付される課税明細書で確認できます。課税明細書には、課税の対象となった資産の「価格」や「課税標準額」が記載されています。

固定資産課税台帳に登録された価格に不満がある場合には?
固定資産課税台帳に登録された価格に不満のある人は、「固定資産評価審査委員会」に審査を申し出ることができます。
この審査委員会は、固定資産の価格について中立・公正な審査を行うために設置され、地方税法上の機関です。

審査を申し出ることができる期間は、公示日から納税通知書交付後60日までの間です。
平成16年度地方税制改正
1 家屋の所有者以外の者が取り付けた附帯設備に対して課する固定資産税については、当該附帯設備を償却資産とし、取り付けた者を納税義務者とする等の規定の整備を行う。

2 高齢者向け優良賃貸住宅に係る固定資産税の減額措置について、対象となる高齢者向け優良賃貸住宅を地方公共団体の建設費補助を受けたものとし、かつ、戸数要件の下限を5戸に限定したうえ、その適用期限を2年延長する。

3 特定優良賃貸住宅に係る固定資産税の減額措置について、戸数要件の下限を10戸(現行中心市街地において新築されるものに限り5戸)とし、床面積要件の下限を50?(現行35?)としたうえ、その適用期限を2年延長する。

4 新築住宅に係る固定資産税の減額措置について、戸建以外の貸家住宅の床面積要件の下限を40?(現行35?)としたうえ、その適用期限を2年延長する。

5 商業地等(オフィスビル用地・工業用地等の住宅用地以外の土地)に係る固定資産税について、負担水準の上限が70%(法定されている上限)の場合に算定される税額から、地方公共団体の条例の定めるところにより、負担水準60%から70%の範囲内で条例で定める負担水準により算定される税額まで、一律に減額することができる仕組みを創設する。
  この減額制度によって、実質的に、60%から70%の範囲内で条例で定める負担水準まで上限を引下げた場合と同様の効果が生じる。

6 固定資産税の制限税率(2.1%)を廃止する。
 
土地の評価の仕組み
【土 地】
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法(売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として算定)により評価します。

?宅 地
道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
               ↓
標準地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
               ↓
主要な街路の路線価の付設(地価公示価格、地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
               ↓
その他の街路の路線価の付設、比準(土地の形状、街路の状況等を比較衡量します。)

※平成6年度の評価替えから、宅地の評価は地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化、適正化を図っています。
  平成16年度の評価替えでも、引き続き評価の均衡化・適正化を推進しています。

?農地(田・畑)、山林
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込み地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地・純山林としての価格)に比準して評価します。

ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

?牧場・原野・雑種地等
宅地・農地・山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。





家屋の評価の仕組み
今ある家屋と同じ家屋を仮に再建築した場合の費用を固定資産評価基準に基づいて求め(これを再建築価格といいます。)、これに建築後の経過年数に応じて定められた減価率(経年減点補正率といいます。)を乗じて算出します。(新築家屋の場合であっても、経過年数を1年として経年減点補正率を求めます。)

 新築でない家屋(在来分家屋といいます。)の場合、建築年度からの物価上昇や経過年数等も考慮して評価します。

 このため家屋の評価額は実際の建築費用や取得価格とは一致しません。

 また在来分家屋については、上記の方法で求められた評価額が評価替え前の価格を超える場合には、原則として評価替え前の価格に据え置かれます。

?新築家屋
再建築価格 × 経年減点補正率  = 価格(評価額)

?新築以外の家屋(基準年度ごとに評価)
再建築価格 × 経年減点補正率  = 価格(評価額)
                 ↑
前年度の価格を超える場合は前年度の価格が評価額となります


 


 

高齢者向け優良賃貸住宅の優遇措置とは?
【適用条件】

1. 構造が高齢者向け対応されている。

2.家賃が近傍と差が少ない。

3.道府県知事の承認を受けている。

4.特例を受けるために市町村に申告を行う



駐車場部分が家屋の総面積に登記された場合の固定資産税の差損について
Q 新築建物の登記の際に、住宅部分(約150?)と駐車場部分(約30?)を合わせた床面積が「家屋の総面積」として登記されました。固定資産税等で負担が大きくなるといった不都合があるのでしょうか。税額に差が生じる場合は、年間どの程度でしょうか。また、登記の変更は可能でしょうか。

A 特段の施設のない屋外の駐車場部分について、誤って家屋の総面積として登記してしまったということですが、あなたの所有が建物のみであると考えますと、本来、その駐車場部分については家屋としての固定資産税はかからないものと考えます。(注)

 したがって、その分、固定資産税課税標準額が大きくなっており、その駐車場の30?相当分の評価額に1.4%を乗じて算定した税額負担が大きくなっていると考えられます。

 今後の対策としては、登記の変更が望まれますし、変更も可能ではないかと考えられます。ただし、その場合には測量を行うなどの手続きが必要となることが考えられますので、詳細については別途、司法書士等のご専門の方にご確認ください。

(注)駐車場に外壁等が存在し、家屋と一体となって住宅の効用を高める場合、また事業のために駐車場を貸し付けている場合の屋外駐車場のフェンス・アスファルト舗装等については別途課税がなされるものと考えます。

私道にも固定資産税は課税されますか?
私道でも個人の資産ですから、原則として課税されます。
 ただし、私道であっても、所有者が何らの制限を設けず、不特定多数の利用に供される道路は、その公共性を考慮して一定の条件を満たしているものについては、申請により固定資産税が免除されます。
マンションの固定資産税について
Q 土地を購入して家を建てると、土地・家屋ともに固定資産税の対象となります。そこで質問があるのですが、マンションの場合はどうなるのですか?

A マンションを購入した場合、家屋については、家屋全体の評価額に税率を乗じ、家屋全体に係る税額を各戸の面積によって按分した金額で課税されます。
各戸の面積とは、「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分(廊下・階段など)の床面積」となります。マンションの敷地については、敷地全体の税額を算出し、敷地に対する持分の割合によって按分した額となります。
登記地目と評価地目が一致していないものがあるのはなぜですか?
固定資産税は台帳課税主義であるのと同時に現況課税主義でもあります。
例えば登記の地目が雑種地であっても、実際は宅地として使用している場合については課税地目は「宅地」になります。
固定資産税の非課税制度
次に掲げる固定資産に対しては、その固定資産の用途・性格を考慮し、固定資産税を課することができないこととされています。

? 宗教法人が本来の用に供する宗教法人法に規定する境内建物および境内地
? 墓 地
? 公共の用に供する道路
? その他一定のもの


ただし、以下の場合には課税されることとなります。

【例1】
土地の所有者が、市町村に土地を貸し、市町村から地代として金銭を徴収している場合には、所有者は収益をあげているため、原則として非課税とはなりません。

【例2】
土地登記簿には境内地として登記してあるが、その一部が有料駐車場として使用されている場合には、その部分は本来の目的に使用されていないと把握されるため、課税されます。
地価が年々下がっているのに固定資産税が下がらないのはなぜ?
固定資産税額は課税標準額に税率を乗じて算出します。
この課税標準額の算出のもとになるのが固定資産税評価額(価格)です。
地価が上昇傾向にあった時期は、評価額も同様に上昇しましたが、税額も固定資産税評価額に合わせて上昇させることとなると、バブル期の納税者はかなりの負担増になることが予想されました。そこで税額のもとになる課税標準額を段階的に固定資産税評価額に近づけていくこと、すなわち税額を段階的に上げていく措置をとりました。

最近では地価も下落傾向にありますが、いまだ課税標準額が評価額に追いついていない状況にあり、税額が上がる場合があるのは上記の理由によるものです。

【昭和63年度〜平成2年度・平成3年度〜平成5年度】

平成3年頃までは地価が上昇傾向にあり、地価の上昇をそのまま評価額に反映すると税負担も急増することになります。そのため評価額が上昇しても税額は徐々に上昇させるように、評価替えの年度から3年間かけて評価額に課税標準額を近づける措置をとっています。

【平成6年度〜平成8年度】

土地の評価は平成6年度の評価替えから、全国的に地価公示価格の7割を目途に行うことになりました。それまでの評価額が、地価公示価格の1〜2割程度であったため、評価額は一気に4〜5倍に急上昇しました。そのため評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じました。

【平成9年度〜】

地価の下落に伴い毎年評価額を修正できるようになり評価額は下がっていますが、平成6年度に評価額が急上昇したため、平成15年度においても課税標準額が評価額に比べて低い位置にある土地については平成16年度においても税額が上がることになります。

なお、課税標準額を段階的に評価額に近づけていく方法として平成8年度までは評価額の上昇割合によりましたが、平成9年度からは、本来の評価額に対し課税標準額が前年までにどのくらい近づいているかという評価額と課税標準額との差の度合い(「負担水準」といいます。)により、課税標準額を決めることになりました。





東京23区の特例
東京23区内では条例により平成12年1月2日から平成16年1月1日までに新築された住宅は新築から3年度間、下記の税額が減額されます。

? 前述の新築住宅の減額措置が受けられる住宅
床面積120?までの部分→固定資産税全額
床面積120?を超える部分→固定資産税全額の2分の1

? ?以外の住宅→固定資産税全額の2分の1
※この制度により東京23区内で、平成16年1月1日までに新築された床面積50?〜120?までの住宅は3年度間、建物についての固定資産税は課税されません。
固定資産税の納期は?
固定資産税の納期は原則として4月、7月、12月、2月の4回に渡り納付することとなります。
ただし、納期は市町村の条例で定められることとされていますので、各市町村によって異なることもあります。
期日(ほとんどの場合はその月の末日が該当)は納税通知書に記載されていますので、確認することを忘れずに!


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